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VERMÖGENS- / UNTERNEHMENSBERATUNG

Immobilien als Betongold

Immobilien gelten nach allgemein herrschender Vorstellung als ideale Absicherung gegen Inflation und eine kommende Währungsreform – Stichwort „Flucht in sichere Sachwerte“.

Diese so oberflächliche Betrachtung ergibt jedoch nach genauer Analyse ein komplett anderes Bild. Mit diesem Thema habe ich mich seit Jahren beschäftigt und hierzu intensiv recherchiert.

Zweifelsfrei bieten Immobilien bei Inflation und normaler volkswirtschaftlicher Entwicklung eine gute Geldanlage. Nur haben wir eben keine normale, weltweite volkswirtschaftliche Situation – siehe hierzu auch die Links Staatsverschuldung und Staatsbankrotte.

Vorab: die selbst bewohnte Immobilie ist heute und wird auch künftig ein vertretbares Investment sein und bleiben – vor allem aus dem Gesichtspunkt der Risikostreuung und persönlichen Lebenssicherheit.

Vermietete Wohnimmobilien sowie Büro- und Gewerbeimmobilien werden sich künftig als extrem verlustträchtige Investments herausstellen. Zur Absicherung gegen eine kommende Währungsreform bieten diese keinerlei Schutz, vor allem wenn man dann noch die folgende „große Depression“ berücksichtigt.

Ausgangslage meiner Erläuterungen soll die nachfolgende Grafik sein, welche die Situation der Immobilien von 1913 bis 1970 darstellt; es ist die Periode, innerhalb derer es zwei Währungsreformen in Deutschland gab. Im Anschluss daran erläutere ich die Unterschiede zu heute.

Chart „Entwicklung von Grundstücks- und Baupreisen sowie Lebenshaltungskosten zwischen 1913 und 1970 in Köln“ – das Jahr 1913 entspricht dem Indexwert von 100.

(Quelle: Statistisches Bundesamt, Gutachterausschuss der Stadt Köln)
Grafik

Ab 1913 zogen die Häuserpreise in Erwartung der kommenden Inflation kräftig an, vor allem aber in den Zeiten der Hyperinflation. Nach Eintritt der ersten Währungsreform fielen die Haus- und Grundstückspreise wieder auf das Niveau von 1920 zurück. Zudem froren die Nationalsozialisten 1936 die Grundstückspreise und Mieten ein. Auch gab es umfangreiche Sonderbelastungen für Immobilieneigentümer, so z.B. Mietzinssteuer sowie weitere, belastende Sozialbindungen.

Am deutlichsten erscheint das Bild an der Entwicklung der Grundstückspreise baureifer Grundstücke in Köln: diese fielen nach der Währungsreform von 1923 sogar unter das Niveau von 1913 und blieben fast 30 Jahre lang auf niedrigstem Niveau. Erst nach 1950, also den Zeiten nach der zweiten Währungsreform und des Wiederaufbaus trat eine Erholung der Preise ein.

Fazit:

Für den Zeitraum von zwei Generationen brachten die Immobilien nur Belastungen (Instandhaltungen, Zinsen für Darlehen, Lastenausgleichszahlungen) und Ärger mit zahlungsschwachen Mietern ein.

Die Haus- / Mietzinssteuer nach der Hyperinflation zur Abschöpfung des „Inflationsgewinnes“ der Hypothekenschuldner sowie Lastenausgleiche und Hypothekengewinnabgaben als auch staatlich festgesetzte, niedrige Mieten belasteten die Immobilieneigentümer jahrzehntelang. Zwischen 1936 und 1955 waren die Miet- und Häuserpreise eingefroren. Viele Hauseigentümer, die von Mieteinnahmen lebten, waren gezwungen, ihre Immobilien zu sehr niedrigen Preisen zu verkaufen.

Wertzuwächse bei den Immobilienpreisen gab es erst Jahrzehnte später.

Der Unterschied zu heute:

Wir haben keine Hyperinflation und werden diese auch nicht bekommen – das weltweite Finanzsystem wird vorher zusammenbrechen.

Auch haben wir heute keine zwei verlorenen Weltkriege.

Allerdings ist das weltweite Finanzsystem so marode und instabil, wie nach einem Krieg. Deshalb werden die Auswirkungen für die Immobilieneigentümer – vor allem bei Vermietobjekten – ähnlich sein wie in der Periode zwischen 1920 und 1948.

Mit folgenden oder vergleichbaren Auswirkungen werden Immobilieneigentümer nach dem kommenden Crash zu rechnen haben – dies unter Berücksichtigung der kommenden Währungsreform und der dann folgenden „großen Depression“:
  • Lastenausgleichsforderungen des Staates von z.B. 50% des heutigen Immobilienwertes
  • Kreditgewinnabgaben als Sonderformen des Lastenausgleiches
  • Starke Begrenzung der Mieteinnahmen oder eine „Mietzinssteuer“
  • Unkündbarkeit von Mietverträgen im Falle der Nichtzahlung der Miete als Form der Sozialbindung von Eigentum
  • Wegfall von Wohngeldzahlungen für sozial schwache Mieter mangels vorhandener Sozialbudgets des Staates – den Mietverlust wird der Immobilieneigentümer alleine zu tragen haben
  • Kosten des Immobilienunterhaltes, Zins- und Tilgungsverpflichtungen der Eigentümer und vor allem die Lastenausgleichszahlungen an den Staat werden weiter laufen, und zwar in vielen Fällen ohne Erhalt einer (angemessenen) Mieteinnahme
  • Nachfrage nach Mietimmobilien wird fallen, wenn private Mieter, Gewerbetreibende und Unternehmen geringere Einnahmen haben
  • Drastischer Wertverfall der Immobilienpreise, z.B. 40 bis 60% als Folge der Währungsreform und der folgenden Wirtschaftsdepression. Im Übrigen sehe man sich nur die bereits heute sehr stark gefallen Immobilienpreise in den folgenden Ländern an: USA, Spanien, Italien, Portugal, Griechenland etc.

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